Sa fonction

Il fait le lien entre deux ou plusieurs parties pour la production d’un achat, d’une vente ou d’une location d’appartement, de fonds de commerce ou de parts de société.

Les conditions d’exercice de l’activité

Evidemment, tout le monde ne peut prétendre être agent immobilier. En effet,  pour pouvoir exercer en tant qu’agent immobilier, le professionnel doit posséder une carte professionnelle, une garantie financière, une assurance de responsabilité professionnelle et enfin détenir un document rédigé lui donnant le droit de négocier et de s’engager auprès de bailleurs.

Les frais d’agence

Les frais d’agence ou honoraires encaissés lors de la conclusion d’un bail constituent la rémunération de services rendu et à venir dans la gestion d’une location. Le montant est librement fixé par les agences.
Les honoraires sont perçus après la signature du bail. Le bailleur et le locataire règlent, chacun, la moitié du montant.

Facilité de paiement

Suivant les agences, il existe des facilités de paiement pour les frais d’agences (exemple : paiement en trois fois sans frais, ou encore frais d’agence réduits pour les étudiants).

A savoir

Pour ceux qui sont intéressés par l’immobilier et qui pensent qu’ils vont faire fortune, ils se trompent ! En effet, le métier d’agent immobilier est très difficile, surtout les premières années, où il faut se faire des contacts et ne pas compter ses heures. Quant au salaire, il ne faut pas s’attendre à ce qu’il soit faramineux car il est principalement constitué d’un petit fixe, et le reste est en fonction des opérations conclues. Par contre, pour les jeunes qui ne reculent pas devant la charge de travail et le challenge, le métier d’agent immobilier est un bon choix. A noter, qu’au fil des années la charge de travail est moins lourde puisque, de par les relations et la notoriété, les clients viennent vers l’agent immobilier et non l’inverse.
A ce moment-là, le salaire de l’agent peut être intéressant voire même attractif.

Comment est-ce qu’un agent immobilier fait-il pour vendre des biens que vous n’aurez jamais trouvés en cherchant par vous-même ? Avant tout, l’agent immobilier doit réaliser tout un travail de prospection sur le terrain. C’est-à-dire qu’il va aller voir les maisons « à vendre », quitte à rencontrer le vendeur, afin d’en obtenir la gestion de la vente. A partir de là, et dès que l’agent immobilier aura des biens à proposer à la vente, vous pourrez entrer en contact avec lui et ainsi vous intéresser aux biens en question. Parfois, certaines agences partagent leurs biens, c’est-à-dire qu’ils sont en relation les unes avec les autres pour se tenir au courant des nouveautés et surtout des nouveaux biens mis en vente. Ainsi, bien que vous ayez fait appel à une agence X, c’est peut-être auprès d’une agence Y que vous allez réaliser la transaction.
Souvent, en fonction de votre requête, l’agent immobilier va vous proposer un certain type de bien, plus modestes que ce que vous aviez demandé, parfois supérieurs à votre budget. Puis, face à votre refus, vous proposera un bien qui correspondra mieux à vos attentes bien que plus petit, plus cher, même les deux. Mais vous vous sentirez moins à l’aise de refuser une fois encore une offre et risquez d’accepter. Cependant, certains agents vous présenteront dès la première fois un bien qui vous correspond parfaitement, que ce soit en taille ou en prix. N’hésitez donc pas à prendre votre temps dans votre processus décisionnel

A vous de décider si vous voulez faire appel à une agence immobilière ou non : il est vrai que les démarches sont moins « pesantes » lorsque vous faites appel à une agence car ils s’en chargent et vous allègent ainsi le travail, ne laissant que la signature entre vos mains (ou presque).

Avant tout…

En premier lieu, il est nécessaire de définir quels sont les critères que vous voulez respecter, non seulement au niveau de votre budget, de votre localisation, de la surface dont vous voulez disposer mais aussi si vous voulez louer ou acheter ce local.

…et aussi…

Ensuite, il faut savoir quel type de local vous convient. Décidez donc si vous voulez occuper un local à usage professionnel ou commercial, un local dans une autre entreprise ou un local au sein d’une pépinière d’entreprises.

…sans oublier que…

Il vous est également possible de vous installer à votre domicile. Cependant, il vous sera nécessaire d’obtenir une autorisation auprès de la mairie. Les conditions pour utiliser votre domicile comme local de travail sont que le local reste une résidence principale, que seuls les habitants du local travaillent dans l’entreprise, qu’aucune clientèle ni marchandise ne soit reçue dans les locaux et que la copropriété ou le propriétaire du logement/local donne son accord. Dans les villes de moins de 200 000 habitants, l’autorisation de la mairie n’est cependant pas nécessaire.

Et ces locaux, je les trouve où, moi ?

Vous pouvez faire appel à une agence immobilière spécialisée dans les locaux professionnels, de nos jours manière de procéder la plus efficace. Mais d’autres moyens existent tel que les journaux d’annonces ou encore les CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie).

Titulaire d’un diplôme d’études supérieures (article 11 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972)

Dans l’idéal, le demandeur devrait justifier d’un diplôme de niveau licence délivrée par l’État, ou plus généralement d’un diplôme sanctionnant trois années d’études supérieures après le baccalauréat dans des filières juridiques, économiques ou commerciales. Le titulaire des mêmes diplômes de licence décernés par un établissement privé dispensant une formation au nom de l’État peut également prétendre à la carte professionnelle. Autre possibilité, le demandeur peut faire une demande de carte s’il justifie la possession d’un diplôme ou d’un titre inscrite au répertoire des certifications professionnelles de niveau II et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales. Un brevet de technicien supérieur professions immobilières ainsi qu’un un diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation sont également acceptés est nécessaire pour la création d’une agence immobiliere.

Titulaire d’un baccalauréat (article 12 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972)

Le titulaire du baccalauréat peut également faire une demande de carte. Il existe également d’autres titres admis en équivalence du baccalauréat ; il s’agit des diplômes et des titres inscrits au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent. À noter que le baccalauréat se positionne à un niveau IV. Le titre ou diplôme détenu en équivalent doit sanctionner des études juridiques, économiques ou commerciales. À la condition de formation s’ajoute l’exigence de 3 années d’expérience professionnelle – un emploi subordonné – dans une des activités listées par l’article 1 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970. Il s’agit en premier lieu de « l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé » d’immeubles bâtis (maison individuelle, appartement, immeuble collectif…) ou non bâtis pour des agences immobilières. Toujours au terme de l’article 1, l’agent immobilier s’occupe également de « L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ». L’agent immobilier intervient aussi dans toutes les transactions concernant les parts de sociétés immobilières, de parts sociales non négociables. Enfin pour conclure, son champ d’intervention englobe aussi la « cession d’un cheptel mort ou vif », la gestion immobilière et la « vente de listes ou de fichiers » pour une agence immobilier.

Une expérience professionnelle probante(article 14 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972)

À défaut de diplôme, le demandeur doit justifier d’une expérience professionnelle de 10 ans dans une entreprise exerçante une ou plusieurs des activités énumérées à l’article 1 de la Loi du 02 janvier 1970. En somme, il s’agit des entreprises qui proposent des services d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce et idéalement une agence immobilière. La durée de 10 ans passe à quatre ans si le demandeur occupe un poste de cadre qui lui permet d’être affilié auprès d’une institution de retraite complémentaire. La durée de 4 ans également valables pour un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalents. Quant aux demandeurs qui se chargent de la direction d’une entreprise, ils doivent à tout prix remplir les conditions des articles 11 et 12 pour obtenir la carte professionnelle.

Plus d’informations sur http://www.apce.com/cid95750/agent-immobilier.html et sur http://fr.wikipedia.org/wiki/Agent_immobilier

Pourquoi ouvrir une agence immobilière ?

Le marché immobilier a toujours été instable notamment l’immobilier entre particulier. Si pendant des années il suit une courbe de développement exponentielle il peut d’un jour à l’autre s’essouffler. Mais ces situations conjoncturelles ne sonnent pas le glas de la profession dans la mesure où les besoins immobiliers continueront sont en permanence présents. En effet, la population ne cesse d’augmenter et en parallèle, le nombre de ménages. Depuis plusieurs années maintenant, le développement des familles monoparentales et le vieillissement de la population favorisent les déménagements. Ces phénomènes sociologiques participe à maintenir un niveau minimum de demande de logements. Enfin dernier éléments à ne surtout pas négliger, plus de la majorité des transactions sont conclues par les agents immobiliers en agence immobiliere. Seulement une infime partie relève d’une vente entre particuliers. Les règlements techniques et juridiques spécifiques à la vente de biens immobiliers persuadent le propriétaire à recourir à des professionnels. Tout ceci explique pourquoi une agence immobilière est toujours le bienvenu sur le marché immobilier.

En quoi consiste le métier d’agent immobilier ?

L’agent immobilier est un intermédiaire qui intervient dans les opérations d’achat, de vente, d’échange, de sous-location ou de location d’immeubles quel que soit l’usage auquel ils sont affectés. Il est également compétent pour administrer, gérer, conserver un patrimoine immobilier. L’agent peut également remplir le rôle de syndic de copropriété. Mais dans la majeure partie de cas, il vendre ou louer des maisons et appartements en mettant en relation un propriétaire et un prospect désireux d’acquérir un bien immobilier. Attention, lors de la création d’une agence, les premières rentrées d’argent ne sont pas rapides. Entre la signature du contrat de vente (par exemple la vente immobilière d’un terrain agricole a vendre) et le versement des honoraires et commission, il peut se passer plusieurs mois. D’où la nécessité d’avoir un capital de départ. Par ailleurs un minimum d’investissement initial est nécessaire ne serait ce que pour l’aménagement du local et l’achat de matériel et d’équipements

Quels sont les exigences légales à satisfaire pour se lancer dans l’aventure ?

Pour exercer ce métier, il faut avoir des compétences étayées en matière juridique et commerciales acquis durant les études et pendant les expériences professionnelles. Outre cette aptitude professionnelle, il vous également obtenir une garantie financière, auprès d’une compagnie d’assurances ou de la Caisse de Dépôts et Consignations. Cette procédure suppose ipso facto l’ouverture d’un compte séquestre afin de distinguer les fonds des clients de ceux de l’agence. En outre, il vous faudra souscrire une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle pour couvrir les clients et les dommages engendré par l’exercice de la profession. Enfin, vous demanderez à la Préfecture votre carte professionnelle, à renouveler tous les 10 ans. Faute de carte, vous ne pouvez exercer. Enfin, la personnalité et les qualités humaines sont fondamentales pour réussir dans ce corps de métier. En l’occurrence, le sens de la communication, de l’écoute et du relationnel ne peut être négligé. A cela viennent se greffé des qualités commerciales, une disponibilité ainsi qu’une grande capacité de résistance au stress.

Les pièces à joindre au dossier de demande d’une carte professionnelle

L’agent immobilier doit être titulaire d’une ou deux des trois cartes professionnelles délivrées par la Préfecture du département pour pouvoir réaliser ses missions. Aussi, présentez-vous à la Préfecture de votre département en vous munissant de plusieurs pièces. D’abord, accompagnez votre demande de votre attestation de garantie financière. Lorsque la garantie est fournie par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance, le futur titulaire de la carte professionnelle doit ouvrir dans un établissement de crédit un compte à son nom qui est exclusivement destiné à recevoir des versements. La demande de carte professionnelle par conséquent doit être accompagnée d’une attestation délivrée par l’établissement de crédit qui a ouvert le compte. L’attestation doit spécifier le numéro de compte et les références de la succursale qui le tient. Toutefois, si le futur agent immobilier déclare sur l’honneur qu’il ne détiendra aucun fond hormis ceux consécutifs à sa rémunération ou sa commission, ou d’une possible vente aux encheres immobilier, la garantie financière n’est pas exigée. Le demandeur doit également présenter l’attestation d’assurance Responsabilité Civile Professionnelle. Cette attestation justifie l’existence d’un contrat d’assurance qui couvrira les conséquences pécuniaires d’un recours en justice intenté par un tiers qui a souhaité engager la responsabilité civile professionnelle du futur suite à des dommages qu’il a subis pendant que l’agent immobilier était en activité. Autre document exigé, un extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d’un mois dans le cas où vous êtes déjà immatriculé à ce registre. Le cas échéant, munissez-vous d’un double de la demande d’immatriculation si vous venez de la déposer. Enfin l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer sera justifiée par la présentation d’un bulletin n° 2 de votre casier. Ce dernier est délivré à la demande du préfet.

La procédure d’octroi de la carte professionnelle

Vous ne pouvez encore acheter une maison www.consortium-immobilier.com/cherche-maison.htm. Il vous faut maintenant annexer à la demande une copie de vos diplômes et d’un document attestant de votre expérience professionnelle. Ainsi, vous garantissez aux yeux de l’administration vos aptitudes professionnelles. La carte professionnelle vous sera accordée en fonction de vos diplômes et expériences, mais également de l’activité future de votre agence. Notez également que vous devez fournir l’Accusé réception du dossier incomplet du CFE réclamant la carte d’Agent Immobilier et d’une copie de la liasse COSA délivrée par le CFE. Une fois la demande déposée, vous recevrez une attestation de délivrance de la carte d’Agent Immobilier. Une copie sera adressée au CFE. Puis à l’obtention définitive de la Carte d’Agent Immobilier, une copie sera envoyée au Registre du Commerce et des Sociétés pour délivrance du K-bis. Pour rappel, le K-bis atteste de l’existence juridique d’une entreprise commerciale. C’est en quelque sorte la carte d’identité de l’entreprise. Si à l’origine la carte professionnelle était renouvelée chaque année, depuis le Décret 2005-1315 du 21.10.05, le renouvellement est à faire tous les 10 ans. Enfin, une carte unique est désormais utilisée pour les deux activités d’agent immobilier et de syndic. Tout changement d’adresse du siège doit être déclaré à des fins de mise à jour de la carte. Vous voilà désormais prêt pour la vente de maison de caractère a vendre pour commencer le métier d’agent immobilier.

Les personnes frappées d’interdiction pour crime et délits (article 9)

L’interdiction concerne aussi bien la participation directe qu’indirecte à l’acte d’ouvrir une agence immobilière. Est concernée par cette interdiction toute personne qui a fait l’objet d’une condamnation définitive pour crime depuis moins de dix ans ou si elle a été destinée de ses fonctions d’officier public ou ministériel. L’interdiction frappe également celles qui ont purgé une peine d’au moins trois mois d’emprisonnement sans sursis pour les délits et infractions suivants : escroquerie, abus de confiance, recel, blanchiment, corruption active ou passive, trafic d’influence, immobilier achat avec détournement de biens, usage de faux, falsification de titres et autres valeurs fiduciaires émises par une autorité publique, falsification des marques de l’autorité participation à une association de malfaiteurs, trafic de stupéfiants, proxénétisme, banqueroute, prêt usuraire, fraude fiscale.

Les personnes frappées d’incapacité pour autres motifs (article 10)

Les personnes suivantes ne peuvent non plus envisager d’ouvrir une agence immobilière: celles qui ont fait l’objet d’une mesure définitive de faillite personnelle comme nous (voir le site pour l’inter agence), les administrateurs et mandataires judiciaires affectés au redressement et à la liquidation des entreprises ayant subi une décision de radiation tel que prévu par le code de commerce ;les membres et anciens membres des professions libérales soumises bénéficiant d’une quelconque immunité en contrepartie desquelles ils ne peuvent exercer la profession d’agent immobilier pendant au moins 6 moins et les associés majoritaires d’une personne morale qui ont fait l’objet d’une condamnation définitive depuis moins de dix ans pour les infractions de l’article 9.

Les condamnations à l’étranger (article 11)

Si une personne a fait l’objet d’une condamnation prononcée par une juridiction étrangère et que le verdict est passé en force de chose jugée en France, car il s’agit d’une infraction considérée comme un crime ou un délit par la législation française, seul le tribunal correctionnel du domicile du condamné peut se prononcer sur sa capacité à ouvrir une agence immobilière. C’est au ministère public de demander au tribunal correctionnel de statuer sur le cas. Le tribunal constate alors la régularité et la légalité ou non de la condamnation en se basant sur la Constitution et le corps de loi français. Si cela s’avère utile, l’intéressé peut-être convoqué en chambre du conseil. C’est seulement après enquête et étude que le tribunal décide d’appliquer ou non l’incapacité d’exercer. Il faut aussi noter que cette incapacité s’applique à toute personne non réhabilitée qui a déjà fait l’objet d’une interdiction d’exercer suite à une condamnation d’une juridiction étrangère, jugement que la juridiction française a déclaré exécutoire en France. Cette décision de la juridiction française ne peut intervenir que si le ministère public fait une demande d’exequatur devant le tribunal de grande instance du domicile du condamné.
On le voit, l’ouverture d’une agence immobilière ou l’achat commerce sont des procédures largement encadrées en raison du fait que ce sont des sommes astronomiques qui sont en jeu.

Vous pouvez également lire notre excellent article sur comment vendre sa maison sans passer par une agence immobilière sur les Clés du Midi.

Type de garantie et établissements de garanties

Les entreprises d’assurance et les établissements de crédit agréés en France peuvent se porter garant. Exceptionnellement, une société de caution mutuelle ne garantira que les remboursements ou restitutions des versements, des fonds reçus. Mais elle garantit aussi la délivrance des prestations de substitution et les frais de rapatriement ainsi que les remboursements et restitutions des sommes d’argent, des biens, de la vente chateau, effets ou valeurs reçus à l’occasion de l’exercice de la mission de l’agent immobilier. La garantie financière peut également naître d’une consignation qui est déposée sur un compte ouvert par la Caisse des Dépôts et consignation au nom du futur agent immobilier. Ce compte est composé de deux compartiments. Le premier accueillera des fonds destinés à rembourser ou à restituer des versements et remises. Le montant de la consignation déposée à ce sous-compte doit toujours être au moins égal au montant de la garantie déterminé. Le deuxième compartiment recevra les sommes destinés à financer la publicité ainsi que la rémunération de l’administrateur désigné. Le montant de la consignation déposée à ce sous-compte doit en permanence être au moins égal à une somme calculée suivant un barème révisable annuellement par ministre de la Justice et le ministre de l’Économie et des Finances. Si le montant de la consignation devient inférieur au montant de la garantie la Caisse des Dépôts et consignations invite immédiatement le titulaire du compte à en parfaire le montant. Faute d’effectuer le versement complémentaire dans un délai de trois jours francs à compter de la notification à personne ou à domicile, la garantie cesse de plein droit.

Les modalités

Le montant de la garantie financière ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle est redevable à tout moment suite aux versements et remises qu’il a acceptés à l’occasion de l’exercice de sa profession. La garantie donnée doit être matérialisée par un engagement écrit comme pour un hotel a vendre. Ce dernier fixe les conditions générales de la garantie et précise son montant, sa durée, les conditions de rémunération du garant, les modalités du contrôle exercé par celui-ci ainsi que les contre-garanties éventuellement exigées par lui. Par ailleurs, le dépôt de la caisse de consignation ne peut être effectué qu’en espèces, en chèques certifiés par une banque ou en titres. Un récépissé de dépôt est délivré par la Caisse des Dépôts et consignations après réception des fonds. Un récépissé est également délivré en cas de versement complémentaire destiné à régularité le montant de la garantie après l’augmentation de ce montant ou la réévaluation du dépôt ou de l’avance sur frais ou encore suite à un paiement partiel. Attention, le montant de la consignation ne peut être versé qu’aux créanciers ou à leurs ayants droit. En cas de cessation de la garantie, la consignation est restituée au déposant ou à ses ayants droit. Ils se chargeront ensuite de rembourser leurs créanciers.

Pourquoi se lancer dans la création d’une agence immobilière en franchise

On commencera par se poser la question de savoir pourquoi ouvrir une agence immobilière ? Quel est l’intérêt ? Noter que malgré les politiques gouvernementales destinées à favoriser l’accès à la propriété, le constat est édifiant : seulement 40 % des Français sont propriétaires ! Et bien qu’en apparence la concurrence semble rude sur le secteur, les parts de marché sont encore énormes ! D’abord parce que l’investissement de départ est faible. Le montant oscillerait entre 100.000 et 150.000 € avec un apport personnel situé entre 50.000 et 80.000 €. Par ailleurs, étant une activité de service, il n’est les problématiques liées à la gestion du stock sont inexistants. En outre, malgré les contraintes du métier, la rentabilité demeure tout de même forte. Et puis, il y a l’aspect émotionnel : il peut être parfois être émouvant de travailler avec une personne qui est en train de réaliser le rêve de sa vie. Sans oublier qu’un bien immobilier n’est pas un produit comme tant d’autres : il s’agit d’un patrimoine qui traversera le temps. Vendre un produit noble : la pierre. Pas d’impayés. Pourquoi maintenant créer une agence immobilière en franchise ? Il faut remarquer que les agences immobilières d’appartement a louer qui appartiennent à une franchise réalisent un chiffre d’affaires largement supérieur aux agences dites indépendantes. Cela se voit d’ailleurs dans les statistiques nationales : le chiffre d’affaires des agences en franchise représente 40 % du chiffre d’affaires du secteur de l’immobilier. Ce constat chiffré suffit à comprendre l’engouement pour l’agence immobilière en franchise comme notre agence immobiliere montpellier http://www.immobilier-montpellier.info/.

Les atouts d’une agence immobilière en franchise

Le marché immobilier français abrite plusieurs enseignes internationales et nationales. Parallèlement, le réseau d’agences immobilières en franchise connaît une croissance continuelle et voit aussi arriver l’émergence d’agence immobiliere low cost. Les enseignes, se développe, en recrutant de nouveaux adhérents capables de créer puis gérer une agence immobilière indépendante à quelques égards met non moins placée sous la bannière du réseau. Les profils recherchés par les franchiseurs immobiliers sont différents d’une enseigne à l’autre : les critères de recrutement sont de ce fait hétéroclites. Toutefois, pour réussir en franchise, les franchisés doivent faire preuve d’une grande aisance dans la gestion du contact humain et justifier d’une bonne connaissance du marché immobilier que ce soit au niveau juridique, financière et technique. Ces critères ne sont pas nouveaux puisqu’ils sont déjà exigés par la loi. Toutefois, dans le milieu de la franchise, ils sont exacerbés ! Le franchisé en immobilier pour l’achat de maison est également supposé être un excellent commercial, un vendeur chevronné qui jongle sur sa connaissance du secteur immobilier et sa capacité à cerner la psychologie de ses clients. Mais pour que leurs franchisés soient encore plus performants les enseignes de franchisent se lancent toutes dans des stratégies d’encadrement afin de former ses adhérents aux techniques et aux subtilités de l’immobilier. Le candidat, s’il est retenu, a droit à un encadrement initial puis régulièrement il bénéficie d’une formation continue. Pendant les séances, le partage d’expérience constitue un moyen d’enrichir son expertise. Un franchisé en immobilier ne « luttera » donc pas seul et bénéficiera du soutien de son réseau.